Cómo reclamar gastos hipotecarios en Barcelona

Introducción a los gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios son una serie de costes asociados con la formalización de una hipoteca, que el comprador debe abonar al contratar un préstamo con una entidad financiera. Estos gastos han sido objeto de controversia en los últimos años, ya que muchos de ellos no fueron informados correctamente a los clientes en el momento de la firma de la hipoteca. A pesar de que los bancos han establecido una serie de prácticas relacionadas con estos gastos, la jurisprudencia ha reconocido que algunos de estos costes deben ser asumidos por la entidad financiera, en lugar de ser cargados al cliente.

Los gastos hipotecarios se dividen en diferentes categorías. Algunos de los más comunes incluyen los gastos de notaría, registro de la propiedad, tasación, y los impuestos relacionados con la formalización del préstamo. La evolución de la normativa y las sentencias judiciales en relación con estos gastos ha dado lugar a la posibilidad de que los consumidores reclamen una parte o la totalidad de los gastos abonados en exceso.

A pesar de que durante muchos años fue común que los bancos impusieran la obligación de que los clientes pagaran estos costes, la legislación española ha ido modificándose para proteger al consumidor. En este contexto, los tribunales han dictado sentencias que han cuestionado la legalidad de la imposición de ciertos gastos, especialmente aquellos que benefician directamente a la entidad financiera, como los gastos de registro y notaría.

En esta sección, abordaremos los principales tipos de gastos hipotecarios y cómo se pueden reclamar, proporcionando una visión clara y completa para los interesados en recuperar los fondos pagados en exceso. Además, se explicará el contexto legal que ha permitido que estas reclamaciones se realicen con mayor éxito en los últimos años.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son los costes asociados con la formalización y mantenimiento de una hipoteca. Estos gastos se generan cuando una persona firma un préstamo con una entidad financiera para la adquisición de un inmueble. Aunque algunos de estos gastos son inevitables, otros han sido objeto de controversia, ya que las entidades bancarias han impuesto a los consumidores más costes de los que deberían ser responsables, según la legislación y las sentencias judiciales más recientes.

Los gastos hipotecarios se dividen en diversas categorías. A continuación, se detallan algunos de los más comunes:

• Gastos de notaría: Son los costes asociados con la escritura pública del préstamo hipotecario, que debe ser firmada ante un notario.
• Gastos de registro: Corresponden a los gastos necesarios para registrar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que otorga seguridad jurídica al préstamo.
• Gastos de tasación: Son los costes de la tasación del inmueble, que se realiza para determinar su valor y garantizar que cubra el importe del préstamo.
• Impuestos: Los impuestos relacionados con la formalización de la hipoteca incluyen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que debe ser pagado al firmar la escritura de préstamo.

Además de estos, existen otros gastos adicionales que pueden surgir dependiendo del acuerdo con la entidad financiera, como seguros obligatorios y gastos administrativos. La normativa vigente establece que algunos de estos gastos no deben ser asumidos por el consumidor, especialmente cuando se benefician de forma directa a la entidad financiera.

Entender qué son los gastos hipotecarios y cómo se distribuyen entre las diferentes partes del proceso es fundamental para evitar sorpresas desagradables durante la contratación del préstamo. En las siguientes secciones, exploraremos cómo se pueden reclamar estos gastos y qué pasos seguir para recuperar el dinero pagado en exceso.

Tipos de gastos hipotecarios reclamables

Existen diversos tipos de gastos hipotecarios que los consumidores pueden reclamar si los han asumido de manera indebida. A lo largo de los años, los tribunales han reconocido que ciertos costes deben ser asumidos por las entidades bancarias, ya que estos son los principales beneficiarios de los mismos. A continuación, se describen los principales tipos de gastos hipotecarios que son reclamables por los usuarios.

• Gastos de notaría: El coste de la escritura pública, que debe ser abonado para formalizar la hipoteca, debe ser asumido por el banco. Si este gasto fue cubierto por el consumidor, puede ser reclamado.
• Gastos de registro: Los gastos derivados del registro de la propiedad, necesarios para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, también pueden ser reclamados si el consumidor los ha abonado.
• Gastos de tasación: El coste de la tasación del inmueble es otro gasto que, aunque tradicionalmente ha sido asumido por el cliente, ha sido considerado en algunos casos como reclamable si la entidad financiera no lo incluyó entre sus responsabilidades.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que debe ser pagado al firmar la escritura de la hipoteca, ha sido uno de los gastos más discutidos legalmente. En muchos casos, los tribunales han fallado a favor de los consumidores, indicando que debe ser asumido por el banco.

Otros gastos, como los seguros obligatorios, el coste de las gestiones administrativas y los gastos derivados de la contratación de productos vinculados, también pueden ser considerados reclamables, dependiendo de las circunstancias y de la jurisprudencia aplicable en cada caso.

En resumen, la reclamación de estos gastos depende de la normativa vigente, la jurisprudencia de los tribunales y de las prácticas impuestas por las entidades financieras. Si consideras que has abonado algunos de estos gastos de manera indebida, es posible que puedas reclamar el reembolso de los mismos, siguiendo los procedimientos legales adecuados.

Legislación sobre los gastos hipotecarios

La legislación sobre los gastos hipotecarios ha evolucionado considerablemente en los últimos años en España. Tradicionalmente, los bancos imponían una serie de gastos a los clientes al firmar una hipoteca, muchos de los cuales no estaban claramente especificados ni debían ser asumidos por los consumidores. Sin embargo, las reformas legales y las sentencias judiciales recientes han cambiado el panorama, otorgando más protección a los consumidores y estableciendo que ciertos gastos deben ser asumidos por las entidades bancarias.

En 2015, el Tribunal Supremo emitió una sentencia histórica que modificó las prácticas bancarias relacionadas con los gastos hipotecarios. Esta decisión señaló que los bancos debían asumir los gastos de notaría y registro de la propiedad, entre otros, que anteriormente eran cargados a los clientes. En base a esta sentencia, se generaron importantes reformas en la legislación española, especialmente en lo que respecta a la distribución de estos costes.

En términos legales, la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios y la Ley 5/2019, de medidas de reforma del sistema financiero, también han sido fundamentales en la protección de los consumidores. Estas leyes establecen una distribución más justa de los gastos hipotecarios y ofrecen un marco legal para la reclamación de los costes indebidamente asumidos por los clientes.

• Sentencia del Tribunal Supremo (2015): Establece que los gastos de notaría y registro de la propiedad, entre otros, deben ser asumidos por el banco, ya que son beneficiosos para la entidad financiera.
• Ley 1/2013: Introduce medidas para reforzar la protección de los consumidores en los contratos hipotecarios, limitando la carga de los gastos que deben asumir los clientes.
• Ley 5/2019: Reformas adicionales que facilitan la reclamación de gastos hipotecarios y garantizan una mayor transparencia en los préstamos hipotecarios.

La evolución de la legislación y la jurisprudencia en torno a los gastos hipotecarios ha permitido que cada vez más consumidores puedan recuperar los importes que pagaron de más en el momento de formalizar su hipoteca. Sin embargo, es fundamental que los afectados se informen bien sobre sus derechos y, si es necesario, busquen asesoramiento legal para gestionar su reclamación de manera efectiva.

Plazos para reclamar los gastos hipotecarios

Los plazos para reclamar los gastos hipotecarios son fundamentales para garantizar que los consumidores puedan recuperar el dinero que han pagado de manera indebida. En general, los plazos para reclamar dependen del tipo de gasto y de la normativa vigente. Es importante que los afectados estén informados sobre estos plazos, ya que su cumplimiento es esencial para que la reclamación sea válida.

En términos generales, el plazo para reclamar los gastos hipotecarios es de 4 años desde la fecha en que el consumidor pagó los gastos o desde que tuvo conocimiento de que los mismos habían sido pagados indebidamente. Este plazo está regulado por el Código Civil español y se aplica a muchos de los gastos relacionados con la hipoteca, como los de notaría, registro y tasación, entre otros.

A continuación, se describen los principales plazos de reclamación que los consumidores deben tener en cuenta:

• Plazo general de 4 años: El plazo para reclamar comienza a contar desde el momento en que el consumidor pagó los gastos o desde que tuvo conocimiento de que los pagó de manera incorrecta.
• Plazo para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto, que tradicionalmente asumían los consumidores, tiene un plazo de reclamación de 4 años desde el momento en que el consumidor pagó el impuesto.
• Plazo para gastos de notaría y registro: Los gastos asociados con la notaría y el registro de la propiedad también pueden reclamarse dentro del plazo de 4 años desde el pago.

En algunos casos, los plazos pueden ser más cortos o, en su caso, modificarse dependiendo de circunstancias particulares. Por ejemplo, si la entidad bancaria cometió un error en el cobro de un gasto, el plazo para reclamar puede empezar a contar desde que el consumidor se enteró del error. Por ello, siempre es recomendable consultar con un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias para asegurarse de que los plazos se cumplan correctamente.

Si no se reclama dentro del plazo establecido, el derecho a recuperar esos gastos puede prescribir, lo que significa que se perdería la posibilidad de obtener el reembolso. Por esta razón, se recomienda actuar lo antes posible para garantizar el éxito en la reclamación de los gastos hipotecarios.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Reclamar los gastos hipotecarios es un proceso que ha ganado importancia en los últimos años debido a la evolución de la legislación y la jurisprudencia española. Si consideras que has pagado unos gastos de más durante la firma de tu hipoteca, puedes iniciar un procedimiento para recuperar ese dinero. A continuación, te explicamos cómo hacerlo paso a paso.

El primer paso es identificar los gastos que consideras que han sido cobrados de manera indebida. Estos gastos pueden incluir los de notaría, registro de la propiedad, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros. Es importante que tengas claro cuáles son los gastos que puedes reclamar y la documentación necesaria para demostrar que los pagaste.

Una vez identificados los gastos, el siguiente paso es contactar con la entidad bancaria. En algunos casos, los bancos han facilitado procedimientos de reclamación interna para los clientes que deseen recuperar estos gastos. Puedes dirigirte a la oficina donde contrataste la hipoteca o enviar una reclamación por escrito detallando los gastos que consideras incorrectos.

• Reclamación extrajudicial: Se trata de una solicitud formal que puedes enviar al banco, exigiendo el reembolso de los gastos cobrados indebidamente. La entidad tiene un plazo de tiempo para responder y resolver tu solicitud.
• Reclamación judicial: Si no obtienes una respuesta satisfactoria del banco o no se llega a un acuerdo, el siguiente paso es presentar una demanda ante los tribunales. En este caso, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho hipotecario.

Es importante tener en cuenta que las reclamaciones deben realizarse dentro de los plazos establecidos, generalmente 4 años desde que se pagaron los gastos o desde que se tuvo conocimiento de que los pagaste de manera indebida. Si no se presentan dentro de este periodo, el derecho a la reclamación puede prescribir.

En resumen, reclamar los gastos hipotecarios es un proceso que puede ser gestionado de manera extrajudicial o judicial, dependiendo de la respuesta de la entidad bancaria. Si decides iniciar la reclamación, es recomendable hacerlo lo antes posible para no perder el derecho a recuperar el dinero que te corresponde.

Documentación necesaria para reclamar

Para llevar a cabo una reclamación de los gastos hipotecarios, es fundamental contar con la documentación adecuada que respalde tu solicitud. La correcta recopilación de documentos facilitará el proceso y aumentará las posibilidades de éxito en la reclamación, tanto si se realiza de forma extrajudicial como judicial. A continuación, se detallan los principales documentos que necesitarás para iniciar la reclamación.

• Contrato de la hipoteca: Es el documento principal que debes presentar. En él se especifican los gastos que se han cargado al cliente y las condiciones del préstamo. Es fundamental tener una copia del contrato firmada.
• Facturas de los gastos: Deberás incluir las facturas que acrediten el pago de los gastos que deseas reclamar, tales como los de notaría, registro, tasación y otros gastos relacionados con la formalización de la hipoteca.
• Comprobante de pago de los impuestos: Si has pagado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o cualquier otro impuesto relacionado con la hipoteca, necesitarás los recibos que demuestren el pago de estos impuestos.
• Documentos de la entidad bancaria: Si ya has realizado alguna reclamación interna con el banco o has recibido alguna respuesta por parte de la entidad, también deberás incluir cualquier correspondencia relacionada con el caso.

Además de los documentos mencionados, si el banco ya ha ofrecido alguna compensación o si se ha realizado alguna negociación previa, también es importante incluir las pruebas de esas interacciones. Esto podría ayudar a demostrar que has intentado resolver el problema fuera del ámbito judicial antes de llevar el caso ante los tribunales.

Tener toda la documentación necesaria es clave para asegurar que el proceso de reclamación se realice de manera efectiva. La falta de documentación puede retrasar la reclamación o incluso invalidarla, por lo que es esencial recopilar todos los documentos relevantes antes de iniciar cualquier acción.

Jurisprudencia relevante sobre gastos hipotecarios

La jurisprudencia española ha desempeñado un papel fundamental en la modificación de las prácticas bancarias relacionadas con los gastos hipotecarios. A través de las decisiones emitidas por los tribunales, especialmente por el Tribunal Supremo, se ha logrado redefinir qué gastos deben ser asumidos por los consumidores y cuáles corresponden a las entidades bancarias. A continuación, se destacan algunas de las sentencias clave que han influido en la reclamación de los gastos hipotecarios.

Una de las sentencias más importantes sobre este tema fue la emitida por el Tribunal Supremo en 2015, que declaró nulas las cláusulas que imponían al consumidor la obligación de pagar gastos de notaría, registro y otros gastos relacionados con la formalización de la hipoteca. Esta sentencia fue un punto de inflexión, ya que determinó que estos gastos son responsabilidad de las entidades financieras, que son las que se benefician directamente de los mismos.

Desde esa sentencia, han sido varias las resoluciones judiciales que han confirmado esta interpretación, y muchas personas han podido recuperar los gastos que habían pagado de más. Estas decisiones han tenido un impacto significativo, ya que han llevado a una mayor transparencia en los contratos hipotecarios y han proporcionado una base legal sólida para la reclamación de los gastos hipotecarios.

• Sentencia del Tribunal Supremo de 2015: Declara que los gastos de notaría y registro deben ser asumidos por los bancos, ya que son beneficiosos para ellos.
• Sentencia de 2019 sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Establece que este impuesto debe ser abonado por las entidades financieras, no por los consumidores.
• Sentencia del Tribunal Supremo de 2020: Reitera que los gastos de tasación y otros gastos similares deben ser asumidos por los bancos si no se estipula lo contrario en el contrato.

Gracias a estas sentencias, los consumidores han podido recuperar cantidades significativas que se les habían cobrado indebidamente. Las entidades bancarias, por su parte, han tenido que modificar sus prácticas y, en muchos casos, ajustar sus contratos para cumplir con la normativa establecida por los tribunales. Así, la jurisprudencia sigue desempeñando un papel crucial en la protección de los derechos de los consumidores en el ámbito de los gastos hipotecarios.

Costes del proceso de reclamación

Cuando decides iniciar una reclamación para recuperar los gastos hipotecarios, es importante tener en cuenta los costes asociados a este proceso. Aunque muchos de los gastos pueden ser recuperados si la reclamación es exitosa, existen ciertos costes que el consumidor debe asumir, especialmente si el proceso llega a instancias judiciales. A continuación, se detallan los principales costes que pueden surgir durante el proceso de reclamación de los gastos hipotecarios.

En primer lugar, es necesario considerar los gastos relacionados con la preparación y presentación de la reclamación. Si decides iniciar el proceso extrajudicialmente, los costes serán menores, ya que solo deberás cubrir el coste de los envíos de la reclamación y posibles gastos administrativos. Sin embargo, si el banco no acepta la reclamación y decides llevar el caso a los tribunales, los costes pueden aumentar.

• Costes de abogados: Si decides contar con la ayuda de un abogado especializado, este será uno de los principales gastos. Los honorarios pueden variar dependiendo de la complejidad del caso y de la firma de abogados que elijas. Algunos abogados ofrecen tarifas fijas para la reclamación de gastos hipotecarios, mientras que otros pueden cobrar un porcentaje sobre la cantidad recuperada.
• Costes judiciales: En el caso de llevar el asunto a los tribunales, tendrás que cubrir los costes judiciales. Esto incluye tasas judiciales, que se aplican cuando se presenta una demanda ante el juez, y otros gastos relacionados con el procedimiento judicial, como el coste de la notificación de la demanda a la entidad bancaria.
• Peritos y tasaciones: En algunos casos, el juez puede solicitar la intervención de un perito para valorar los gastos o para hacer una tasación de la propiedad hipotecada. Estos servicios adicionales tienen un coste, que generalmente debe ser cubierto por el demandante.

En resumen, los costes del proceso de reclamación varían dependiendo de si se lleva a cabo de manera extrajudicial o judicial. Es importante estar preparado para estos gastos, pero también recordar que, si se gana la reclamación, es posible recuperar una parte significativa de los costes, además de los gastos hipotecarios que se consideran ilegales.

Tipos de resolución de la reclamación

Cuando decides reclamar los gastos hipotecarios, el proceso de resolución puede tomar diferentes caminos dependiendo de cómo avance la reclamación. En general, existen dos principales tipos de resolución: extrajudicial y judicial. Cada uno tiene sus propias características, plazos y costes asociados. A continuación, se describen los principales tipos de resolución que pueden darse durante este proceso.

En primer lugar, es importante señalar que la mayoría de las reclamaciones se inician a través de un proceso extrajudicial, que implica que el consumidor presenta una reclamación directamente a la entidad bancaria. En este caso, la resolución puede producirse de una de las siguientes formas:

• Rechazo de la reclamación: El banco puede rechazar la reclamación por diversas razones, como la interpretación de que los gastos no fueron cobrados indebidamente o que el consumidor no tiene derecho a recibir el reembolso.
• Acuerdo o compensación: El banco puede aceptar la reclamación y ofrecer una compensación al consumidor. En este caso, el proceso concluye con la devolución de los gastos cobrados indebidamente sin necesidad de acudir a los tribunales.
• Silencio administrativo: Si el banco no responde a la reclamación dentro del plazo establecido (generalmente dos meses), se considera que la reclamación ha sido desestimada, lo que permite al consumidor recurrir a la vía judicial.

Si el proceso extrajudicial no da como resultado una resolución favorable, o si el banco rechaza la reclamación, el siguiente paso es llevar el caso a los tribunales. En este caso, existen dos posibles tipos de resolución:

• Sentencia favorable al consumidor: Si el tribunal considera que los gastos fueron cobrados indebidamente, emitirá una sentencia a favor del consumidor, ordenando la devolución de los importes pagados de más y, en algunos casos, los costes judiciales.
• Sentencia desfavorable: Si el tribunal no considera que los gastos deben ser devueltos, la reclamación será desestimada, lo que significa que el consumidor no podrá recuperar los gastos y deberá asumir los costes judiciales del proceso.

En resumen, las reclamaciones de gastos hipotecarios pueden resolverse de diversas formas, dependiendo de si se siguen por la vía extrajudicial o judicial. En ambos casos, es importante estar preparado para los plazos, costes y la posibilidad de que el proceso se alargue si se requiere la intervención de los tribunales.

Preguntas Frecuentes

En esta sección, respondemos a algunas de las preguntas más comunes relacionadas con los gastos hipotecarios y su reclamación. Si tienes alguna duda sobre el proceso o sobre qué gastos puedes reclamar, sigue leyendo para obtener respuestas a las preguntas más frecuentes.

• ¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?
  Los gastos más comunes que puedes reclamar son los de notaría, registro, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). También puedes reclamar otros gastos relacionados con la formalización de la hipoteca si estos fueron asumidos por ti y no te correspondía.
• ¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
  El plazo general para reclamar es de 4 años desde que se pagaron los gastos o desde que se tuvo conocimiento de que los pagaste indebidamente. Es importante que realices la reclamación dentro de este plazo para evitar que prescriba tu derecho a recuperar el dinero.
• ¿Cómo puedo reclamar los gastos hipotecarios?
  Puedes comenzar el proceso de reclamación enviando una solicitud extrajudicial al banco, en la que detalles los gastos que consideras indebidos. Si el banco no responde o rechaza tu reclamación, puedes presentar una demanda judicial para recuperar los gastos.
• ¿Debo pagar costes para reclamar los gastos?
  En el proceso extrajudicial, los costes suelen ser bajos, como el envío de la reclamación. Sin embargo, si decides llevar el caso a los tribunales, tendrás que asumir los costes judiciales y los honorarios del abogado, a menos que el banco pierda el caso, en cuyo caso podría ser condenado a pagar estos gastos.
• ¿Qué pasa si el banco rechaza mi reclamación?
  Si el banco rechaza tu reclamación extrajudicial o no responde, puedes presentar una demanda judicial para obtener el reembolso de los gastos. En este caso, es recomendable contar con la ayuda de un abogado especializado en derecho hipotecario.

Conclusión

En resumen, la reclamación de los gastos hipotecarios es un derecho que tienen los consumidores para recuperar los importes que han pagado de manera indebida durante la formalización de su hipoteca. Gracias a la evolución de la legislación y a las sentencias judiciales, ahora es más fácil identificar qué gastos deben ser asumidos por los bancos y cuáles son reclamables por los usuarios.

A lo largo de este proceso, es fundamental que los consumidores cuenten con la documentación adecuada, como el contrato hipotecario, las facturas de los gastos y los recibos de pago de impuestos. Además, es importante conocer los plazos de reclamación para asegurar que no se pierda el derecho a recuperar el dinero.

Si bien el proceso puede resultar complejo, existen dos vías principales para resolver la reclamación: la extrajudicial y la judicial. En ambos casos, el objetivo es obtener el reembolso de los gastos que no corresponden al consumidor. Si bien los costes del proceso pueden variar, las posibilidades de éxito son altas si se cumplen con los requisitos legales.

En definitiva, los consumidores tienen la oportunidad de recuperar una parte significativa de los gastos pagados en exceso durante la contratación de su hipoteca. Ya sea mediante un acuerdo con el banco o a través de un proceso judicial, siempre es recomendable contar con el asesoramiento adecuado para asegurar el éxito de la reclamación.